غرفة تحت الأرض التقنية هي غرفة في الجزء السفلي من المنزل توضع فيها الاتصالات والمعدات. بمعنى آخر ، هذه أرضية فنية تقع في الجزء السفلي من المنزل. بشكل عام ، في المباني السكنية ، يمكن أن يكون الطابق الفني قبوًا أو علية أو مساحة بين الطوابق فوق الأرض.

يعتبر الطابق السفلي تحت الأرض تقنيًا فقط إذا كان يتوافق مع قوانين ولوائح البناء الحالية (SNiP) في وقت بناء المنزل. يرد تعريف تقنية مترو الأنفاق في SNiP للمباني السكنية.

لماذا يوجد هذا الاختلاف وما هو الفرق بالنسبة للمالك؟ لا يتم أخذ التحف الفنية في الاعتبار في التقييم المساحي ، وبالتالي لا يتم فرض ضرائب عليها مثل المسكن. لفهم جهاز الأرضية الفنية والفرق بين الطابق السفلي وتحت الأرض ، يجب عليك دراسة المعايير المستخدمة في BTI عند تصميم المبنى.

ما هي الأرضية الفنية؟

تم تجهيز الغرفة الفنية على أساس المشروع المعتمد للمنزل. يعتمد موقعه أيضًا على إجمالي عدد الطوابق. هناك العديد من هذه المباني ، إذا كان هناك العديد من الشقق في المنزل.

يمكن أن تشغل الأرضية الفنية:

• قبو؛
• عليه؛
• مسافة بين الطوابق السكنية.

في منزل قياسي مكون من تسعة طوابق ، يتم إنشاء مترو الأنفاق الفني تحت الطابق الأول أو توصيل تحت الأرض بالطابق السفلي. إذا كان هناك المزيد من الطوابق ، فسيتم تجهيز العلية الفنية بشكل إضافي. يجب أن تحتوي المباني الشاهقة جدًا التي تحتوي على أكثر من ستة عشر طابقًا على أرضيات فنية كل 50 مترًا ، وهذا يسمح لك بالتحكم في الرأس الهيدروستاتيكي في أنابيب المياه وأنظمة التدفئة.

يتم فصل الطوابق الفنية عن الجزء السكني من المنزل. يضعون المعدات لخدمة الاحتياجات المجتمعية للسكان:

• غرف المرجل
• أنابيب إمدادات المياه
• أنظمة التدفئة؛
• الصرف الصحي.
• الشبكات الأساسية للمعدات الكهربائية ؛
• الألواح الكهربائية
• مضخات؛
• شبكات تهوية
• أنظمة تكييف الهواء
• غرف ماكينات للمصاعد.

يتوافق ارتفاع الأرضية الفنية مع ارتفاع المعدات التي من المفترض أن توضع فيها (ولكن لا ينبغي أن تكون أقل من المعايير المعمول بها). يتم حساب الحمل من تشغيل المعدات الهندسية على أساس الوثائق التنظيمية.

يمكن أن تقع غرفة المعدات في الجزء السفلي من المنزل أو تحت السطح أو بين الطوابق.

نظرًا لأن تشغيل أنظمة المرافق يخلق ضوضاء واهتزازًا بالقرب من الشقق ، فيجب أن تكون العلية الفنية أو تحت الأرض الفني عازلة للصوت. تم تجهيز الغرفة الفنية ، الواقعة بين الأرضيات ، بأنظمة امتصاص الصدمات ، ويتم وضع مواد مرنة أسفل الجهاز لامتصاص الاهتزازات بشكل إضافي.

الأرضية الفنية والمعدات الموجودة فيه هي ملكية جماعية لجميع سكان المبنى. يمكن لمكتب الإسكان أو أي منظمة خدمية أخرى الوصول إليه. لا يمكن نقل الطابق الفني الوظيفي بالكامل إلى ملكية أحد مالكي الشقق.

الوثائق الرئيسية

أثناء بناء وتصميم وتشغيل الطوابق الفنية ، فإن القواعد المنصوص عليها في وثائق مثل:

• SNiP 2.08.01 لعام 1989 للمباني السكنية ؛
• SNiP 31-02 لعام 2001 للمباني السكنية ذات الأسرة الواحدة ؛
• SNiP 31-06 لعام 2009 للمباني العامة الموجودة في نفس مبنى سكني ؛
• SNiP 31-01 لعام 2003 للمباني السكنية متعددة الشقق (نسخة محدثة من SP 54.13330 لعام 2011).

أبعاد الأرضيات الفنية

يشار إلى متطلبات المباني الفنية في SNiP 2.08.01-89 للمباني السكنية. لذلك ، يجب أن يكون ارتفاع العلية الفنية 1.6 متر على الأقل ، ويجب أن يكون عرض ممرها 1.2 متر. في بعض المناطق ، يُسمح بتقليل الارتفاع إلى 1.2 متر والعرض إلى 0.9 متر.

يجب ألا يقل ارتفاع الطابق السفلي ، حيث توجد أنابيب التدفئة وإمدادات المياه ، عن 1.8 متر ، وفي المنطقة التي تستخدم فيها المواد غير القابلة للاحتراق ، يمكن تقليل الارتفاع إلى 1.6 متر.

وفقًا لقواعد السلامة من الحرائق ، يتم تقسيم الأرضية الفنية بأقسام إلى أقسام تصل مساحتها إلى 500 متر مربع. م او بداخل كل قسم من الابنية السكنية بعدة مداخل.

يجب أن يتمتع موظفو الخدمة بحرية الوصول إلى أي منطقة اتصالات.

ارتفاع الأنفاق الفنية ومعداتها

يحدد SNiP 31-01-2003 مساحة تقنية في الطابق السفلي من مبنى سكني تُستخدم حصريًا لأنظمة ومعدات المرافق ولا تعتبر جزءًا من المساحة السكنية.

1. يجب ألا يقل ارتفاع مترو الأنفاق الفني عن 1.6 متر (في حالة خطوط الأنابيب العابرة - لا تقل عن 1.8 متر).
2. يجب أن يكون لها ممر بعرض 1-1.2 متر للتحكم في المعدات و أعمال الترميم.
3. بالإضافة إلى الممر الرئيسي للأفراد ، يتم عمل فتحات لخطوط الأنابيب في أقسام المقصورة ، مع مراعاة العزل.
4. يجب أن يكون هناك موحد على طول الممر إضاءة اصطناعيةمع مفتاح عند المدخل.
5. للمرور عبر أنابيب التدفئة وإمدادات المياه ، يتم عمل أسطح خشبية مع ممرات.
6. الغرفة مجهزة بدرج وباب يفتح للخارج.
7. نظرًا لأن الرطوبة تتشكل في الأرض الفنية ، وتتراكم المكثفات على الجدران ، يجب استخدام تقوية ذات مقاومة متزايدة للتآكل.

للإصلاح أو الاستبدال اللاحق للأنابيب ، يجب أن تكون الأنفاق الفنية في النهاية مجهزة بفتحات تثبيت ، بحجم 90 × 90 سم. يتم إغلاق فتحات التثبيت الخارجية بطريقة يمكن فتحها إذا لزم الأمر دون المساس بالسلامة للحائط.

التهوية الفنية تحت الأرض

يجب توفير الغرف الفنية بانتظام هواء نقيمن خلال مجاري الهواء والنوافذ. وفقًا لـ SNiP ، في الأرض التقنية تحت الأرض لمبنى سكني سكني ، يجب إجراء تهوية لتدوير الهواء وتقليل المكثفات ولأغراض السلامة من الحرائق.

تنص اللوائح على عمل فتحات تهوية بمساحة إجمالية لا تقل عن 1/400 من مساحة الطابق السفلي أو تحت الأرض الفنية نفسها. يتم وضع الثقوب بشكل متماثل على جانبي المنزل. يوصى بعمل تهوية حوالي 20 × 20 سم على ارتفاع 30-40 سم من مستوى المنطقة الخارجية العمياء للمؤسسة.

أمثلة على أجهزة الجهاز.

أيضا في الأعمال الفنية تحت الأرض يقومون بعمل غرف جافة معزولة مع المعدات اللازمة لها تهوية العرض والعادم. أنها توفر الوصول للفحص والإصلاح.

في فصل الشتاء ، في الطوابق السفلية والأرض التقنية تحت الأرض ، يتم الحفاظ على درجة حرارة الهواء عند 5 درجات مئوية على الأقل ، في حين يجب ألا تزيد الرطوبة النسبية عن 60-70٪. للتخلص من فقدان الحرارة في باطن الأرض الفني ، يتم عزل الجدران والأسقف. يتم تغليف أنابيب التدفئة والمياه بمواد عازلة للحرارة.

في حالة ظهور مكثفات زائدة أو قالب على المعدات في مترو الأنفاق التقني ، فمن الضروري عمل المزيد من العزل المائي والتهوية من خلال الأبواب والنوافذ عن طريق تثبيت شبكات واقية عليها. في الجدران الفارغة ، يتم هدم فتحتين على الأقل لكل قسم على جانبي الأساس.

الفرق بين التقنية تحت الأرض والطابق السفلي

يتم تصنيف الطابق السفلي كأرضية ويؤخذ في الاعتبار في التقييم المساحي للمنزل. بسبب الطابق السفلي ، يمكنك توسيع مساحة المعيشة أو إنشاء مخزن فيه. على عكس مترو الأنفاق الفني ، يمكن تأجير الطابق السفلي من مبنى سكني للأعمال التجارية ، رهنا بموافقة جميع السكان.

يمكن دمج مترو الأنفاق الفني مع الطابق السفلي أو بناءه بمفرده. يحدد SNiP تقنية مترو الأنفاق ، والتي بموجبها تكون غرفة في الجزء السفلي من المبنى ، وهي مخصصة حصريًا للمعدات والاتصالات.

تشير مراجعات SNiP 31-06-2009 للمباني العامة إلى أن ارتفاع تحت الأرض يجب أن لا يقل عن 1.8 متر في الممر لأفراد الصيانة. للامتثال لقواعد السلامة من الحرائق ، يجب ألا يقل ارتفاع المساحة التي توجد بها الشبكات والأنابيب الكهربائية عن 2 متر.

ومع ذلك ، إذا تم تقييم المبنى وفقًا لمعايير SNiP 31-01-2003 للمباني السكنية ، فلا يعتبر الطابق الأرضي الفني الذي يصل ارتفاعه إلى 1.8 مترًا ولا يخضع للضريبة. يجب أن تؤخذ هذه النقطة في الاعتبار من قبل مطوري الشقق الصغيرة والمنازل الخاصة التي لا تتحد مع المباني العامة بواسطة قبو مشترك.

أثناء البناء ، يمكن وضع أرضية فنية بها معدات معقدة كبيرة الحجم في الطابق السفلي وإنشاء أرضية تقنية تحت الأرض للاتصالات.

نقاط الضعف في بناء الحقول الفرعية التقنية

يمكن أن تظل الرطوبة العالية في الأرض الفنية ، ونتيجة لذلك تظهر الرطوبة في الأرض وعلى جدران الأساس. تم تدمير صدأ التسليح والأرضيات الخشبية ولف الأنابيب العازلة للحرارة. مع عدم كفاية الصرف الصحي ، يمكن أن تغمر الأرض الفنية.

تسرب يتطلب إصلاحًا فوريًا.

أثناء إصلاح وإعادة بناء مترو الأنفاق الفني ، يجب الانتباه إلى مشاكل مثل:

• دوران الهواء غير الكافي في الغرفة ؛
• خلل في أنظمة التهوية ، نتيجة ظهور الرطوبة والعفن ؛
• تدمير العزل الحراري والعزل المائي على الأنابيب ، مما يسبب التآكل ؛
• الأجزاء البالية من الأسلاك الكهربائية ؛
• أنظمة الصرف غير الفعالة والانسداد ؛
• هبوط الأساس ويدعم تحت اتصالات السباكة ؛
• الفجوات بين الأساس والمنطقة العمياء من الخارج ، والتي من خلالها يخترق هطول الأمطار إلى تحت الأرض التقني.

في بعض الأحيان يكون مطلوبًا أثناء عملية إعادة الإعمار:

• زيادة ارتفاع الغرفة
• تثبيت دعامات إضافية للمعدات ؛
• عمل فتحات في الجدران الحاملة ؛
• عمل جامعات لجمع الترسيب وتجهيز قنوات الصرف.

يتم تنفيذ هذه الأعمال وفقًا لخطة البناء المعتمدة مسبقًا.

تخطيط البناء منزل فرديبالنسبة للإقامة الدائمة أو الأكواخ الصيفية ، يفكر أصحاب الأراضي متغيرات مختلفةسكن المستقبل. لفترة طويلة وبعناية اختاروا بين مشاريع الأكواخ في طابق واحد أو طابقين ، ناقشوا مسألة ترتيب العلية ، ووزن جميع الإيجابيات والسلبيات. يتم أيضًا حل مشاكل توسيع مساحة المعيشة عن طريق تجهيز الغرف تحت السطح من قبل أصحاب المنازل المبنية بالفعل.

في عملية دراسة خصائص ومزايا هذا النوع من البنية الفوقية ، غالبًا ما يطرح السؤال: هل العلية هي الطابق الثاني في منزل خاص؟ لفهم هذا ، تحتاج أولاً إلى فهم ما يُفهم في ممارسة البناء على أنه تصميم العلية.

فهم تعقيدات المصطلحات

إذا لجأنا إلى أدلة البناء ، فإن العلية فيها تسمى مساحة معيشة من نوع العلية ، والتي تتشكل في الطابق الأخير أسفل منحدرات سطح المنزل. في SNiP I-2 "مصطلحات البناء" ، التي طورتها لجنة البناء التابعة لاتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية ، يتم تعريف العلية على أنها أرضية لترتيب المباني داخل مساحة العلية الحرة مع عزل الهياكل المغلقة (منحدرات السقف). على السؤال: هل العلية أرضية أم لا ، يجيب SNiP 2.08.01-89 "المباني السكنية" أيضًا ، والتي تنطبق معاييرها على تصميم المباني السكنية. في ذلك ، تم ذكره كأرضية في مساحة العلية ، تتكون جزئيًا أو كليًا من أسطح الأسطح ، والتي يمكن أن تنحرف أو تنكسر. في الوقت نفسه ، يتركز الاهتمام على خط تقاطع طائرات السطح والواجهة ، والتي ، وفقًا للمعايير ، يجب أن تكون على ارتفاع لا يزيد عن متر ونصف المتر.

هل العلية تعتبر أرضية في BTI؟

إذا قرأت تعليمات وزارة الاتحاد الروسي بشأن سياسة الأراضي والبناء والإسكان والخدمات المجتمعية ، والتي تمت الموافقة عليها في أغسطس 1998 ، بموجب رقم 37 ، ثم فيما يتعلق بتحديد عدد طوابق المنزل ، العلية يعتبر أرضية. يتم أيضًا أخذ مساحة المباني الفوقية على شكل علية في الاعتبار في التربيع الكلي للهيكل ويتم تسجيلها في BTI وفقًا للوثائق المساحية. بالنسبة لجواز السفر المساحي ، فهو يحتوي أيضًا على معلومات حول عدد طوابق المنزل.

هل العلية تعتبر الدور الثاني عند تسجيل منزل ريفي؟

فيما يتعلق بالمباني الريفية ، فإن حساب عدد الطوابق متشابه. فيما يتعلق بحساب مساحة الغرف الموجودة تحت السطح ، يتم تضمينها في المجموع إذا تم تسخينها ومناسبة للاستخدام على مدار السنة. غالبًا ما يتم تعديل القوانين ، ويتم تعديل التعليمات ، لذلك ، عند تسجيل العقارات ، يُنصح بالحصول على مشورة قانونية مختصة من محامٍ على دراية بهذا الأمر.

التصميم القانوني والفني السليم لأي مبنى يقي الملاك من المشاكل والمتاعب غير الضرورية في المستقبل. لذلك ، من أجل تجنبها ، من الضروري الحصول على مشروع وتصاريح لبناء أو إعادة بناء منزل. هذا ينطبق بشكل خاص على ترتيب العلية في منزل قائم ، لأن جواز السفر الفني لا يحتوي على علية. بدون الحصول على تصاريح ، يمكن التعرف على العلية على أنها امتداد غير مصرح به.

كيف تختلف العلية عن الطابق الثاني

يتكون الطابق الثاني التقليدي من هياكل جدران عمودية مستقيمة وله مستويات أرضية وسقف متوازية.

ترتبط ميزات تصميم العلية ارتباطًا وثيقًا بالهيكل العام للمنزل وتعتمد على المباني الموجودة أدناه ، جنبًا إلى جنب مع الاتصالات الهندسية. ومع ذلك ، يمكن أن يختلف جهاز العلية في خيارات التخطيط: احتل مساحة تتوافق مع التربيع الكامل للمنزل ، أو يتناسب فقط مع جزء معين منه ، أو يحتوي على طابق نصفي. كل شكل من أشكال قرار التخطيط من وجهة نظر معمارية مثير للاهتمام بطريقته الخاصة ، ومع ذلك ، هناك قاعدة: العلية يجب أن تتناسب مع الحدود الموجودة أسفل الجدران الأساسية للمبنى.

إذا قارنا الأرضية المعتادة مع العلية ، فستكون الاختلافات في النقاط التالية.

1. المباني في الطبقة الكاملة لها مباشرة الجدران الخارجيةوالارتفاع الكامل على كامل المنطقة. في العلية ، قد يختلف ارتفاع الغرفة في نقاط مختلفة ويعتمد على تكوين السقف.
2. مساحة الطابقين الأول والثاني في الطابق الثاني التقليدي هي نفسها. منطقة العلية أقل متر مربعمن المبنى الأساسي بسبب حواف غلاف المبنى.
3. حمولة المنزل مع العلية على الأساس أقل من مبنى من طابقين.
4. يحتوي تصميم الغرفة في طبقة العلية على بعض القيود بسبب وجود مناطق عمياء عند تقاطع السقف مع الجدران. في أرضية كاملة ، هناك حرية كاملة في اختيار حلول التخطيط.
5. بفضل تركيب النوافذ المائلة في العلية ، يتم تحقيق إضاءة ممتازة. في مباني الطبقة الثانية المعتادة ، يعتمد مستوى الإضاءة على عدد فتحات النوافذ وموقعها.

الفرق بين العلية والطابق الثاني هو أن حجم الهواء في الغرف تحت الجدران المنحدرة أقل. يختلف مظهر المباني أيضًا بشكل كبير. منازل من طابقين، كقاعدة عامة ، تبدو أكثر صلابة ، وتكون أكثر إحكاما مع طبقة العلية.

يسترشد كل مطور بمعايير معينة في اختيار منزل المستقبل ، وتلعب قضايا عدد الطوابق والمساحة دورًا مهمًا. يجب أن يأخذ هذا في الاعتبار ليس فقط الجمال والراحة وتكاليف البناء ، ولكن أيضًا التكاليف المستقبلية لصيانة المنزل وتشغيله. وفي هذه الحالة ، ستكلف المباني ذات العلية خيارًا أكثر ربحية من حيث الضرائب. يوضح المحامون أن منطقة العلية تؤخذ في الاعتبار لتحصيل الضرائب فقط إذا كان ارتفاع السقف في أصغر نقطة من الأرض إلى السقف لا يقل عن مترين.

لا تحظى الشقق في الطوابق العليا بشعبية خاصة ، حيث يتعين على سكان هذه الشقق في كثير من الأحيان حل مشاكل تسرب السقف بأنفسهم. ومع ذلك ، يوفر موقع الشقق في بعض الحالات فرصة فريدة لتوسيع مساحة المعيشة وتحويل الشقة القياسية إلى شقة من مستويين. يمكنك القيام بذلك عن طريق إضافة جزء مساحة العلية، الواقعة فوق الشقة مباشرة ، وحول مدى واقعية تنفيذ مثل هذه الخطة وكيفية القيام بها ، سيخبر خبراء بوابة الموقع في هذه المقالة.

الغايات والأهداف

تعتبر مساحات العلية عنصرًا لا غنى عنه في مشروع مبنى متعدد الطوابق ، ومع ذلك ، في الغالب ، لا يتم تشغيل هذه المباني بأي شكل من الأشكال. لتوصيل جزء من العلية ، فإن الشقق الموجودة في الطابق العلوي من المنزل بسقف مائل هي الأنسب ، لأن ارتفاع العلية يجعل من الممكن تهيئة الظروف اللازمة حياة مريحة. في أغلب الأحيان ، من الممكن تقنيًا توصيل جزء من العلية ، نظرًا لأن الغرض من العلية يعني إمكانية التواجد الدوري للأشخاص هناك (للحفاظ على الاتصالات العابرة ، وما إلى ذلك). أي أن المستوى الحامل لأرضية العلية قادر على تحمل الأحمال المماثلة للأحمال التي تحدث أثناء تشغيل المباني السكنية.

قضايا قانونية

ومع ذلك ، لا يمكنك العيش في العلية ، لأن العلية ، من وجهة نظر القانون ، ليست مكانًا للعيش. لذلك ، من أجل أن تكتسب العلية حالة مساحة المعيشة ، يجب أن تكون مجهزة بشكل مناسب ، وتحويلها إلى أرضية علوية ، والتي لن يكون تشغيلها أي مطالبات كمساحة للمعيشة. لكن مساحة العلية ليست "لا أحد" ، لذلك ، حتى يتمكن صاحب الشقة في الطابق العلوي من القيام بأي عمل ، ثم إرفاق جزء من منطقة العلية بالمنطقة الخاصة به شقة ، واستخدام هذه المنطقة ، فمن الضروري إصدار حقوق الملكية. بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري أيضًا إضفاء الشرعية على التغييرات التي تم إجراؤها ، وإلا فإن ممثلي السلطات التنظيمية قد يلزمون "بإعادة كل شيء كما كان" ، وكذلك فرض غرامة.

الحق في التخلص من مساحة العلية

لذلك ، من أجل استخدام منطقة العلية ، يجب عليك أولاً الحصول على حق التخلص من هذه المنطقة ، أي أنك تحتاج إلى نقل الحقوق من المالك الحالي. مساحة العلية (في معظم الحالات) هي جزء من الملكية المشتركة للمستأجرين في المبنى السكني ، مثل أي غرفة في المنزل (الطابق السفلي ، غرفة عربة الأطفال ، غرفة الكونسيرج ، المباني المنزلية الأخرى) التي ليست ملكية خاصة لشخص ما. لذلك ، للانضمام إلى العلية ، تحتاج إلى إذن من الاجتماع العام للمالكين. لن يكون من السهل الحصول على مثل هذه الموافقة ، ولكن هذا ممكن.

خطة عمل

ستبدو خطة العمل التقريبية في الطابق العلوي ، الذي يريد إرفاق جزء من منطقة العلية ، كما يلي:

1. الحصول على تأكيد بشأن الجدوى التقنية لتحويل العلية وتشغيلها كمساحة معيشة ؛

2. إصدار حقوق ملكية لجزء من مساحة العلية بالاتفاق مع سكان المنزل.

3. الحصول على إذن للقيام بأعمال إعادة بناء العلية.

4. القيام بأعمال إعادة التنظيم.

5. الحصول على إذن لتشغيل مساحة العلية ؛

6. تسجيل مساحة المعيشة الناتجة رسميا.

خبرة

قبل الدخول في مفاوضات مع الجيران (وهي واحدة من أكثرها أجزاء صعبةمشروع) ، عليك الإجابة على الأسئلة التالية:

• هل سيكون من الممكن جعل غرفة العلية مناسبة للعيش من العلية ، وهل ستؤدي أعمال إعادة البناء إلى الإضرار بسلامة المبنى وعناصره الفردية ؛
• هل سيكون من الممكن الحصول على إذن من السلطات التنظيمية لتنفيذ العمل (وبالتالي ، تسجيل المبنى لاحقًا كمساحة للمعيشة).

يمكن إعطاء الإجابة على هذه الأسئلة من خلال استنتاج رسمي ، يتم إصداره على أساس الفحص. لإجراء فحص ، اتصل بالسلطات التنظيمية للدولة (ستكون الحالة الأولى هي التفتيش المعماري للمدينة). سيكون الاستنتاج الرسمي لهيئة الدولة أسبابًا كافية للحصول على إذن لإعادة بناء العلية.

مبالغ التمويل

ستكون النتيجة الإضافية للفحص هي فهم مبلغ المال الذي يجب إنفاقه مباشرة على أعمال البناء والتشطيب ، وكذلك على القضايا التنظيمية ، والتي سيتم وصفها أدناه. بمعنى آخر ، سوف يتضح - "هل اللعبة تستحق كل هذا العناء" ، وفي بعض الحالات قد يتضح أنه من الأسهل والأرخص شراء شقة أكثر اتساعًا من الانضمام إلى مساحة العلية. ومع ذلك ، إذا كنا نتحدث عن شقة في مدينة ، فيمكننا أن نقول على وجه اليقين أن إضافة جزء من العلية أكثر ربحية من استبدال شقة بأخرى أكثر اتساعًا (ناهيك عن شقق من مستويين).

حقوق الملكية

تنتمي مساحة العلية إلى جميع سكان المنزل ، وبالتالي ، فإن موافقتهم مطلوبة لجزء من المساحة الإجمالية ليتم تشغيلها من قبل مالك شقة واحدة. الطريقة الوحيدة للحصول على قرار جماعي هي عقد اجتماع للمالكين الذين ، بموجب القانون ، يمكنهم منح موافقتهم على الإجراءات التالية:

• إعادة بناء مساحة العلية مع تقليل حصة الملكية المشتركة. بمعنى آخر ، يوافق المستأجرون على نقل جزء من العلية إلى ملكية مالك إحدى الشقق ، ومن أجل اتخاذ مثل هذا القرار ، يلزم الحصول على موافقة بالإجماع على الاجتماع الجماعي ؛
• إعادة الإعمار دون تقليص حصة الملكية المشتركة. في الوقت نفسه ، يمكن نقل جزء من العلية بموجب عقد إيجار طويل الأجل أو للاستخدام المجاني. أي أن الأمتار المربعة المفيدة تظل ملكًا للمستأجرين ، ولكن يمكن لمالك الشقة استخدام العلية على أساس الإيجار. وهذا لا يتطلب موافقة بالإجماع ، ويكفي أن يصوت ثلثا أعضاء الفريق على هذا القرار.

الحصول على موافقة غالبية السكان ، والأكثر من ذلك ، قرار الفريق بالإجماع ، أمر صعب للغاية. لا يساهم عدم الاهتمام الكامل بشخص ما بتوسيع مساحة معيشتهم في اتخاذ قرار إيجابي ، لذلك هناك حاجة إلى بعض الحافز. يمكن أن يكون هذا الدافع هو أعمال الإصلاح في المنزل على حساب الشخص الذي يدعي أن لديه علية ، وترتيب موقف للسيارات لسكان المنزل ، وملعب ، وخيارات أخرى.

ومع ذلك ، فإن اتخاذ القرار لا يكفي لاستخدام الأمتار المربعة من مساحة العلية ، يجب توثيق القرار. بمعنى ، إذا تم تأجير العلية ، فمن الضروري وضع اتفاقية إيجار وتوقيعها ، ولكن إذا أصبحت مساحة العلية ملكًا لمالك الشقة (تحت هذا العلية) ، فإن إجراءات التسجيل مختلفة إلى حد ما. بالفعل بناءً على الوثيقة ذات الصلة ، يمكنك اتخاذ أي إجراء فيما يتعلق بالعلية - الحصول على إذن لإعادة بنائه (إعادة البناء) ، وتنفيذ أعمال البناء ، وفي الواقع ، استغلال المنطقة.

الحصول على إذن لإعادة الإعمار

أساس حصول مالك الشقة على إذن لإعادة بناء العلية هو ، من ناحية ، قرار إعادة الإعمار الذي اتخذه فريق المستأجرين ، ومن ناحية أخرى ، مستند الملكية - عقد الإيجار (اتفاقية نقل استخدام مجاني).

في حال كنا نتحدث عن نقل مساحة العلية إلى الملكية ، يتلقى فريق من السكان إذنًا لإعادة الإعمار ، والتي يتم تنفيذ جميع الأعمال نيابة عنها لاحقًا ، حتى استلام المستندات الخاصة بتشغيل مساحة العلية. بعد ذلك ، يتم نقل المبنى بالفعل إلى مالك الشقة بموجب اتفاقية بيع وشراء (كدفعة ، يجوز للمالك الجديد للعلية تنفيذ أي أعمال بناء وإصلاح ، وما إلى ذلك). يؤدي هذا الأمر إلى تعقيد المهمة إلى حد ما ، نظرًا لظهور رابط إضافي ، فإن الشخص الذي سيتحكم ، نيابة عن مجموعة المالكين ، في جميع تصرفات مقدم الطلب في العلية. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون هذا الممثل مهتمًا أيضًا بتنفيذ العمل ، والذي بدوره محفوف بتكاليف إضافية.

قبل الحصول على إذن لتحويل العلية إلى طابق علوي ، تحتاج إلى إعداد مشروع. يتم تنفيذ المشروع في مؤسسات تصميم عامة أو خاصة ، ويجب أن تمتثل الوثيقة تمامًا لقوانين ولوائح البناء ، ويجب الاتفاق عليها مع عدد من السلطات (التفتيش على الحرائق ، وزارة حالات الطوارئ ، محطة الصرف الصحي والوبائي ، إلخ).

يتم إصدار التصريح من قبل هيئة حكومية (قسم العمارة الحضرية) ، حيث يكون من الضروري تقديم طلب مناسب ، ومشروع متفق عليه ، ووثائق الملكية.

ومع ذلك ، فإن أحد خيارات تطوير الأحداث هو الانتقال إلى أعمال البناء دون الحصول على تصريح ، مع توقع تقنين كل شيء من خلال المحاكم لاحقًا. ومع ذلك ، فإن هذا الخيار محفوف بالمخاطر للغاية ، وهو محفوف ليس فقط بعدم القدرة على إصدار المستندات ، ولكن أيضًا بخطر انتهاك سلامة المبنى ، مما قد يهدد المسؤولية الجنائية.

تنفيذ الأعمال والتكليف

بوجود مستندات تؤكد الحق في إجراء إعادة الإعمار ، يمكن لمالك طابق العلية المستقبلي البدء في العمل. يجب تنفيذ جميع أعمال البناء بما يتفق بدقة مع المشروع المعتمد ، لأنه بعد الانتهاء من العمل ، من الضروري الحصول على وثيقة تؤكد تشغيل أرضية العلية. يتم إصدار هذه الوثيقة على أساس شهادة قبول العمل ، والتي يتم توقيعها من قبل ممثلي مفتشية الإسكان بعد التفتيش وفي حالة عدم وجود انتهاكات للقواعد واللوائح (وكذلك الانحرافات عن المشروع ، والتي على أساسها تم إصدار تصريح إعادة الإعمار).

تسجيل المستندات الخاصة بالعقار

هذه هي المرحلة الأخيرة ، والتي تكمل مجموعة كاملة من التدابير لربط مساحة العلية بمنطقة الشقة. إذا تم الاستيلاء على منطقة العلية ، فمن الضروري إجراء تغييرات على المستندات الخاصة بالشقة ، حيث تم تغيير عدد الأمتار المربعة ، وكذلك تكوين الشقة. في حالة تأجير منطقة العلية ، من الضروري إصلاح التغييرات في مخطط المنزل (بناءً على نتائج إعادة الإعمار). الهيئات التي يجب أن تشارك في هذه المرحلة هي BTI و Rosreestr ، والوثائق التالية هي أساس تغيير الوثائق الفنية وإعادة التسجيل:

• اتفاقية تؤكد حقوق الملكية ؛
• إذن للقيام بإعادة الإعمار ؛
• إذن بوضع موضوع إعادة الإعمار موضع التنفيذ ؛
• وثائق المشروع.

استنتاج

بالنظر إلى القضايا المتعلقة بتوصيل العلية ، يود خبراء بوابة الموقع إضافة أنه ، بالتوازي مع الفحص الأولي ، سيكون من المفيد معرفة ما إذا كان قد تم تقديم طلب لنية إعادة بناء العلية مسبقًا. إذا تم تقديم مثل هذا الطلب ، فإن دراسة تفصيلية للمسألة ستساعد في توفير المال بالفعل في مرحلة التخطيط.

بالإضافة إلى ذلك ، في وقت دراسة المشكلة ، قد تكون العلية بالفعل في ملكية خاصة لشخص ما أو ، لأسباب أخرى ، لا تكون ملكية جماعية لمستأجري المبنى السكني. عند الاختيار بين مؤسسات التصميم العامة والخاصة ، من الأفضل اختيار شركة أوصى بها ممثلو الوكالة الحكومية التي ستصدر الإذن بإعادة بناء العلية. بعبارة أخرى ، قد يكون قرارًا معقولاً للغاية إشراك منظمة وسيطة (أو فرد) تشارك مهنيًا في حل مثل هذه القضايا.

لا يمكنني معرفة ذلك بنفسي في قانون التخطيط العمراني IZHS ورسالة وزارة التنمية الاقتصادية في الاتحاد الروسي بتاريخ 20 مارس 2013 رقم OG-D 23-1426 لم توضح. قال المهندس المساحي إنني قد لا أتمكن من الحصول على شهادة ملكية مبنى سكني ، لأن عدد الطوابق هو 4 (أربعة) منزل لعائلة واحدة في الريف (بالقرب من روستوف أون دون) 10 أمتار في 10 أمتار . وفقًا للخطة: الطابق السفلي - يرتفع سقف الطابق السفلي 1.7 متر فوق مستوى علامة التخطيط للأرض - وطابقين (2) فوق الأرض في الواقع: تمت إضافة طابق علوي. هل يعتبر الطابق السفلي في حالتي (يوجد به 3 غرف - غرفة مرجل وغرفة تخزين وغرفة ثالثة حتى الآن بدون موعد) كأرضية؟ ماذا لو كانت الإجابة "نعم"؟ نحن الآن جميعًا بدون تصريح إقامة ، حيث تم بيع الشقة الوحيدة من أجل استكمال البناء. ارجوك قل لي ما العمل؟

رسالة
بتاريخ 20.03.2013 برقم OG-D23-1426
بشأن تحديد عدد الطوابق وعدد الطوابق ومعايير تصنيف المباني كأشياء لبناء المساكن الفردية

وزارة التنمية الاقتصادية للاتحاد الروسي

رقم OG-D23-1426 بتاريخ 20 مارس 2013

نظرت دائرة العقارات التابعة لوزارة التنمية الاقتصادية في روسيا (المشار إليها فيما يلي باسم إدارة العقارات) في الطلبات المؤرخة في 12 فبراير 2013 وإبلاغها.

وفقا للائحة وزارة التنمية الاقتصادية الاتحاد الروسي، الذي تمت الموافقة عليه بموجب المرسوم الصادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 5 يونيو 2008 رقم 437 ، فإن وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا غير مخولة لتوضيح تشريعات الاتحاد الروسي ، وكذلك ممارسات تطبيقها.

في الوقت نفسه ، نرى أنه من الممكن ملاحظة ما يلي بشأن القضايا المثارة في الاستئناف.

1. عند الدخول في القسم الفرعي 1 من سجل الدولة الموحد للحقوق في العقارات والمعاملات معه (المشار إليه فيما يلي باسم EGRP) ، معلومات عن عدد طوابق المبنى ، والهيكل أثناء تسجيل الدولة للحقوق.

استنادًا إلى أحكام الفقرة 1.2 من الجزء 1 من المادة 20 من القانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو 1997 رقم 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" (المشار إليها فيما يلي باسم قانون التسجيل ) ، الفقرة 23 من قواعد الاحتفاظ بسجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها ، التي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 18 فبراير 1998 رقم 219 ، القسم الفرعي الأول من اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية (USRR) يحتوي على موجز وصف للعقار على أساس وثائق مصدقة من قبل المنظمة (الهيئة) لتسجيل الأشياء العقارية على أراضي منطقة التسجيل. يمكن إجراء الإدخالات في القسم الفرعي 1 من USRR على أساس مستندات أخرى في الحالات التي ينص عليها قانون التسجيل.

وبالتالي ، يتم إدخال المعلومات المتعلقة بالممتلكات في القسم الفرعي 1 من USRR على أساس المعلومات الواردة في السجل العقاري للولاية.

المعلومات الواردة أعلاه عن عدد طوابق المبنى ، يتم إدخال الهيكل في السجل العقاري للدولة عندما يتم وضع هذه المباني والهياكل في السجل المساحي للدولة على أساس خطة فنية أعدها مهندس مساحي.

وفقًا للفقرة 42 من متطلبات إعداد الخطة الفنية للمبنى ، التي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية الروسية بتاريخ 1 سبتمبر 2010 رقم 403 (المشار إليها فيما يلي باسم المتطلبات) ، في الأسطر المناسبة من العمود "3" من جدول "خصائص المبنى" من المخطط الفني للمبنى على أساس الوثائق المحددة في الفقرة 12 المتطلبات ، يتم إدخال المعلومات حول عدد طوابق المبنى (بما في ذلك تحت الأرض). في حالة عدم وجود طوابق تحت الأرض بالمبنى ، يتم وضع علامة "-" (شرطة) في السطر المقابل.

ترد متطلبات مماثلة في متطلبات إعداد خطة فنية للبناء ، تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية الروسية بتاريخ 23 نوفمبر 2011 برقم 693.

2. في تحديد عدد الطوابق وعدد الطوابق.

وفقًا للفقرة 19 من الجزء 2 من المادة 7 من القانون الاتحادي الصادر في 24 يوليو 2007 رقم 221-FZ "بشأن السجل العقاري للولاية" (المشار إليه فيما يلي بقانون السجل العقاري) ، معلومات عن عدد الطوابق ( عدد الطوابق) ، بما في ذلك الطوابق السفلية ، يتم إدخالها أيضًا في طوابق السجل العقاري للدولة ، إذا كان العقار عبارة عن مبنى أو هيكل (إذا كان المبنى أو الهيكل به عدد من الطوابق).

وفقًا للتعليمات الخاصة بالمحاسبة الخاصة بمخزون المساكن في الاتحاد الروسي ، التي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة الاتحاد الروسي لسياسة الأراضي والبناء والإسكان والخدمات المجتمعية بتاريخ 4 أغسطس 1998 رقم 37 (المشار إليها فيما يلي باسم التعليمات ) طوابق المباني السكنية وتشمل:

أرضية العلية (mansard) - أرضية في مساحة العلية ، تتشكل واجهتها كليًا أو جزئيًا بواسطة السطح (الأسطح) لسقف مائل أو مائل ، بينما يجب أن يكون خط تقاطع مستوى السطح والواجهة عند لا يزيد ارتفاعها عن 1.5 متر من مستوى أرضية أرضية العلية ؛

فوق الطابق الأرضي - أرضية بمستوى أرضية المبنى لا تقل عن مستوى تخطيط الأرض ؛

الطابق السفلي - أرضية عندما تكون أرضية المبنى أقل من مستوى تخطيط الأرض بأكثر من نصف ارتفاع الغرفة ؛

الأرضية الفنية - أرضية للسكن المعدات الهندسيةووضع الاتصالات. يمكن أن يكون موجودًا في الجزء السفلي (تحت الأرض التقني) أو العلوي (العلية التقنية) أو في الأجزاء الوسطى من المبنى ؛

الطابق السفلي - أرضية بمستوى أرضية المبنى أقل من مستوى تخطيط الأرض إلى ارتفاع لا يزيد عن نصف ارتفاع المبنى.

أيضًا ، وفقًا للتعليمات ، يجب تحديد عدد طوابق المبنى السكني بعدد الطوابق فوق الأرض. عند تحديد عدد الطوابق ، يتم تضمين الطوابق السفلية في عدد الطوابق فوق الأرض إذا كان الجزء العلوي من الطابق السفلي يرتفع فوق مستوى سطح الأرض التخطيطي بمقدار 2 متر على الأقل.

لا يحتوي التشريع الحالي على تعريف لمصطلح "أرضية تحت الأرض". في نفس الوقت ، برأي دائرة العقارات ، جميع طوابق المبنى ، الهياكل التي لا تتعلق بالأدوار فوق الأرض هي طوابق تحت الأرض (طابق سفلي ، طابق سفلي ، إذا كان الطابق العلوي أقل من طابقين) م فوق متوسط ​​الارتفاع التخطيطي للأرض).

وفقًا لـ SNiP 2.08.02-89 * "المباني والهياكل العامة" ، عند تحديد عدد طوابق المبنى ، يشمل عدد الطوابق جميع الطوابق فوق الأرض ، بما في ذلك الطابق الفني والعلية والطابق السفلي ، إذا كان الجزء العلوي من طابقه أعلى من متوسط ​​علامة التخطيط للأرض بما لا يقل عن 2 متر ، لا يتم تضمين تحت الأرض للتهوية تحت المباني المصممة للبناء في التربة الصقيعية ، بغض النظر عن ارتفاعها ، في عدد الطوابق فوق الأرض. لا يؤخذ الطابق الفني الموجود فوق الطابق العلوي في الاعتبار عند تحديد عدد طوابق المبنى.

يحدد الملحقان B و C من SNiP 31-01-2003 "المباني السكنية متعددة الشقق" الطوابق والقواعد لتحديد عدد طوابق المبنى. عند تحديد عدد طوابق المبنى ، فإن عدد الطوابق فوق الأرض يشمل جميع الطوابق فوق الأرض ، بما في ذلك الطابق الفني ، والعلية ، وطابق الطابق السفلي ، إذا كان سقفه لا يقل عن 2 متر فوق سطح الأرض. متوسط ​​الارتفاع التخطيطي للأرض ، تحت الأرض تحت المبنى ، بغض النظر عن ارتفاعه ، وكذلك المساحة البينية التي يقل ارتفاعها عن 1.8 متر ، لا يتم تضمينها في عدد الطوابق فوق الأرض.

وبالتالي ، يجب أن يُفهم عدد الطوابق على أنه عدد الطوابق فوق الأرض ، بما في ذلك الطابق الفني ، وأرضية العلية ، وكذلك الطابق السفلي ، إذا كان الجزء العلوي من الطابق أعلى من متوسط ​​الارتفاع التخطيطي بمقدار 2 متر على الأقل من الارض.

مصطلح "عدد الطوابق" منصوص عليه في المادة 49 من قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي كمعيار في تحديد الحاجة إلى فحص الدولة لوثائق المشروع ولا يمكن استبداله بمصطلح "عدد الطوابق".

وبالتالي ، يجب فهم عدد الطوابق على أنه عدد جميع الطوابق ، بما في ذلك تحت الأرض ، والطابق السفلي ، والطابق السفلي ، وفوق الأرض ، والتقني ، والعلية.

في الوقت نفسه ، نعلمك أن وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا تعمل حاليًا على مشروع قانون اتحادي رقم 54480-6 "بشأن تعديل بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي في جزء من تسجيل الدولة للحقوق والتسجيل العقاري للولاية الكائنات العقارية "، الذي اعتمده مجلس الدوما في الاتحاد الروسي في القراءة الأولى في 11 ديسمبر 2012 ، والذي ينص على استبعاد المعلومات حول عدد الطوابق من معلومات السجل العقاري للدولة ، المنصوص عليها من قبل أحكام الفقرة 19 من الجزء 2 من المادة 7 من قانون السجل العقاري.

3. حول معايير تصنيف المباني كأشياء لبناء المساكن الفردية.

وفقًا للجزء 2 من المادة 16 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي ، يُعترف بالمبنى المحدد بشكل فردي كمبنى سكني ، يتكون من غرف ، بالإضافة إلى مباني للاستخدام الإضافي ، مصممة لتلبية احتياجات المواطنين المحلية وغيرها من الاحتياجات المرتبطة مع معيشتهم في مثل هذا المبنى.

استنادًا إلى أحكام الجزء 3 من المادة 48 من قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي ، فإن كائنات تشييد المساكن الفردية عبارة عن مباني سكنية منفصلة لا تزيد عن ثلاثة طوابق ، مخصصة لعائلة واحدة ، فيما يتعلق بإعداد وثائق المشروع غير مطلوب أثناء البناء وإعادة الإعمار والإصلاحات الرئيسية.

وفقًا للفقرة 6 من اللوائح المتعلقة بالاعتراف بالمباني كمباني سكنية ، ومباني سكنية غير صالحة للسكن ومبنى سكني كحالة طارئة وخاضعة للهدم أو إعادة الإعمار ، والتي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم صادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 28 يناير 2006 رقم 47 مبنى سكنييتم التعرف على مجموعة من شقتين أو أكثر ، لها مخارج مستقلة أو قطعة أرض مجاورة لها مبنى سكني، أو في المناطق المشتركة في مثل هذا المنزل.

وبالتالي ، فإن المباني السكنية المنفصلة التي تحتوي على أكثر من ثلاثة طوابق (عند حساب عدد الطوابق التي يتم تضمين جميع طوابقها في المبنى) لا تنتمي إلى كائنات بناء المساكن الفردية.