Техническото подземие е помещение в подземната част на къщата, в което се полагат комуникации и се поставя оборудване. С други думи, това е технически етаж, разположен в долната част на къщата. По принцип в жилищните сгради техническият етаж може да бъде мазето, таванското помещение или пространството между надземните етажи.

Сутеренът се счита за техническо подземие само ако отговаря на действащите строителни норми и правила (SNiP) към момента на строителството на къщата. Определението за техническо подземие е дадено в SNiP за жилищни сгради.

Защо съществува тази разлика и каква е разликата за собственика? Техническото подземие не се взема предвид при кадастралната оценка и следователно не се облага с данък като жилищните помещения. За да разберете структурата на техническия етаж и разликата между сутерен и подземен етаж, трябва да проучите стандартите, които се използват в ОТИ при проектирането на сграда.

Какво е технически етаж?

Техническото помещение е оборудвано на базата на одобрен проект на къща. Местоположението му също зависи от общия брой етажи. Има няколко такива стаи, ако в къщата има много апартаменти.

Техническият етаж може да заема:

• мазе;
• таванско помещение;
• пространство между жилищните етажи.

В стандартна девететажна къща техническите подземия са направени под първия етаж или свързват подземието с мазето. Ако има повече етажи, ще бъде оборудвано допълнително техническо таванско помещение. Много високи сгради с повече от шестнадесет етажа трябва да имат технически подове на всеки 50 м. Това позволява да се контролира хидростатичното налягане във водопроводите и отоплителните системи.

Техническите етажи са отделени от жилищната част на къщата. Те разполагат с оборудване за обслужване на комуналните нужди на жителите:

• котелни помещения;
• водопроводни тръби;
• отоплителни системи;
• канализация;
• опорни мрежи на електрическо оборудване;
• електрически табла;
• помпи;
• вентилационни мрежи;
• климатични системи;
• машинни помещения за асансьори.

Височината на техническия етаж съответства на височината на оборудването, което трябва да бъде поставено в него (но не трябва да бъде по-малко от установените стандарти). Натоварването от работата на инженерното оборудване се изчислява въз основа на нормативни документи.

Помещението за оборудване може да бъде разположено в дъното на къщата, под покрива или между етажите.

Тъй като работата на комуналните системи създава шум и вибрации в близост до апартаментите, техническият таван или техническото подземие трябва да бъдат шумоизолирани. Техническото помещение, разположено между етажите, е оборудвано с амортисьорни системи, а под оборудването са поставени еластични материали за допълнително абсорбиране на вибрациите.

Техническият етаж и оборудването в него са колективна собственост на всички жители на къщата. Жилищният офис или друга обслужваща организация има достъп до него. Функционалният технически етаж не може да бъде изцяло прехвърлен в собственост на един от собствениците на апартамента.

Основни документи

По време на изграждането, проектирането и експлоатацията на технически етажи се използват стандарти, които са залегнали в документи като:

• SNiP 2.08.01 от 1989 г. за жилищни сгради;
• SNiP 31-02 от 2001 г. за еднофамилни жилищни сгради;
• SNiP 31-06 от 2009 г. за обществени сгради, които се намират в същата сграда като жилищни;
• SNiP 31-01 от 2003 г. за многофамилни жилищни сгради (актуализирано издание на SP 54.13330 от 2011 г.).

Размери на техническите подове

Изискванията за техническите помещения са посочени в SNiP 2.08.01-89 по отношение на жилищни сгради. Така височината на техническото таванско помещение трябва да бъде най-малко 1,6 м, а ширината на прохода му трябва да бъде 1,2 метра. В някои райони е разрешено да се намали височината до 1,2 m и ширината до 0,9 m.

Височината на мазето, в което са разположени тръбите за отопление и водоснабдяване, трябва да бъде най-малко 1,8 m, а в зоната, където се използват незапалими материали, височината може да бъде намалена до 1,6 m.

Съгласно правилата за пожарна безопасност техническият етаж е разделен с прегради на секции до 500 квадратни метра. м, или във всяка секция на жилищна сграда с няколко входа.

Персоналът по поддръжката трябва да има свободен достъп до всяка област на комуникациите.

Височината на техническото подземие и неговото оборудване

SNiP 31-01-2003 дава определение за техническо пространство в сутерена на жилищна сграда, което се използва изключително за комунални системи и оборудване и не се счита за част от жилищното пространство.

1. Техническото подземие не трябва да бъде по-малко от 1,6 m височина (при транзитни тръбопроводи - най-малко 1,8 m).
2. Той трябва да има проход с ширина 1–1,2 m за контрол на оборудването и ремонтна дейност.
3. В допълнение към основния проход за персонала, в преградите на отделението се правят отвори за тръбопроводи, като се вземе предвид изолацията.
4. По протежение на прохода трябва да има униформа изкуствено осветлениес ключ на входа.
5. За пресичане на отоплителни и водопроводни тръби се правят дюшеме с пътеки.
6. Стаята е оборудвана със стълбище и врата, която се отваря навън.
7. Тъй като в техническото подземие се образува влага и по стените се утаява конденз, трябва да се използват фитинги с повишена устойчивост на корозия.

За последващ ремонт или подмяна на тръби, техническите подземия в края трябва да бъдат оборудвани с монтажни отвори с размери 90 х 90 см. Външните монтажни отвори са запечатани така, че при необходимост да могат да бъдат отворени без да се нарушава целостта на стената.

Вентилация в техническо подземие

Техническите помещения трябва да бъдат редовно посещавани Свеж въздухпрез изпускателни канали и прозорци. Според SNiP в техническата подземност на жилищна сграда трябва да се направят вентилационни отвори за циркулация на въздуха, намаляване на конденза и за целите на пожарната безопасност.

Правилата изискват вентилационните отвори да бъдат направени с обща площ най-малко 1/400 от площта на сутерена или техническото подземие. Дупките са разположени симетрично от двете страни на къщата. Препоръчва се да се направят отвори с размери приблизително 20 х 20 см на височина 30-40 см от нивото на външната щора на основата.

Примери за вентилационни устройства.

Също така в технически подземия те правят сухи изолирани камери с оборудване за захранваща и смукателна вентилация. Осигуряват достъп за проверка и ремонт.

През зимата температурата на въздуха в сутерените и техническите подземия се поддържа не по-ниска от 5 ° C, а относителната влажност не трябва да надвишава 60–70%. За да се елиминират топлинните загуби в техническото подземие, стените и таваните са изолирани. Отоплителните и водопроводните тръби са обвити с топлоизолационни материали.

Ако върху оборудването в техническото подземие се появи излишен конденз или мухъл, трябва да направите допълнителна хидроизолация и вентилация през вратите и прозорците, като монтирате защитни решетки върху тях. В празни стени се избиват най-малко два вентилационни отвора за всяка секция от двете страни на основата.

Разликата между технически подземен и сутерен

Сутеренът се класифицира като етаж и се взема предвид при кадастралната оценка на къщата. Благодарение на мазето можете да разширите жилищното пространство или да направите складово помещение в него. За разлика от техническото подземие, мазето на жилищна сграда е разрешено да се отдава под наем за бизнес със съгласието на всички жители.

Техническото подземие може да се комбинира с мазе или да се изгради самостоятелно. SNiP определя техническо подземие, според което това е стая в долната част на сградата, която е предназначена изключително за оборудване и комуникации.

Ревизиите на SNiP 31.06.2009 г. за обществени сгради показват, че височината на подземието трябва да бъде най-малко 1,8 m в прохода за обслужващия персонал. За да се спазват правилата за пожарна безопасност, височината на пространството, където се намират електрическите мрежи и тръбите, трябва да бъде най-малко 2 m.

Въпреки това, ако оцените помещенията в съответствие със стандартите на SNiP 31-01-2003 за жилищни сгради, техническо подземие с височина до 1,8 м не се счита за под и не подлежи на данък. Тази точка трябва да се вземе предвид от разработчиците на малки апартаменти и частни къщи, които не са комбинирани с обществени сгради от общ сутерен.

По време на строителството в сутерена може да се постави технически етаж със сложно едрогабаритно оборудване и да се направи техническо подземие за комуникации.

Уязвимости в дизайна на техническите подове

В техническите подземни помещения може да остане висока влажност, което да доведе до появата на влага в пода и по фундаментните стени. Арматурата е ръждясала, дюшемето и топлоизолационната намотка на тръбите са унищожени. Ако няма достатъчно дренаж, техническото подземие може да се наводни.

Теч, изискващ незабавен ремонт.

По време на ремонта и реконструкцията на техническо подземие трябва да обърнете внимание на такива проблеми като:

• недостатъчна циркулация на въздуха в помещението;
• неизправност на вентилационните системи, водеща до влага и мухъл;
• разрушаване на топлоизолация и хидроизолация на тръби, което причинява корозия;
• части от електрическото окабеляване, които са станали неизползваеми;
• неефективни и запушени дренажни системи;
• утаяване на основата и опорите под водопроводните комуникации;
• празнини между основата и сляпата зона отвън, през които валежите проникват в техническото подземие.

Понякога по време на процеса на реконструкция се изисква:

• увеличаване на височината на помещението;
• инсталирайте допълнителни опори за оборудване;
• направете отвори в носещи стени;
• направете колектори за събиране на валежи и организирайте отводнителни канали.

Тези работи се извършват по предварително одобрен строителен план.

Планиране на строителството индивидуална къщаЗа постоянно пребиваванеили дачи, собствениците на земя обмислят различни вариантибъдещи жилища. Те избират дълго време и внимателно между проектите на вили с един или два етажа, обсъждат въпроса за подреждането на таванско помещение, претегляйки плюсовете и минусите. Проблемите с разширяването на жилищното пространство чрез оборудване на помещения под покрива също се решават от собствениците на вече построени къщи.

В процеса на изучаване на характеристиките и предимствата на този тип надстройка често възниква въпросът: таванското помещение е вторият етаж в частна къща? За да разберете това, първо трябва да разберете какво в строителната практика се разбира под таванско строителство.

Разбиране на тънкостите на терминологията

Ако погледнете строителните справочници, те наричат ​​тавана жилищно помещение от тавански тип, което се оформя на последния етаж под склоновете на покрива на къщата. SNiP I-2 „Строителна терминология“, разработена от Държавния комитет по строителството на СССР, включва определение за таванско помещение като под за подреждане на помещения в свободно таванско пространство с изолация на ограждащи конструкции (покривни наклони). Въпросът: таванското помещение е етаж или не? SNiP 2.08.01-89 „Жилищни сгради“ също отговаря, чиито норми се прилагат за проектирането на жилищни сгради. В него той се обозначава като етаж в подпокривното пространство, оформен частично или изцяло от повърхностите на покрива, който може да бъде скатен или счупен. В същото време вниманието се фокусира върху линията на пресичане на равнините на покрива и фасадата, които според стандартите трябва да бъдат разположени на височина не повече от един и половина метра.

Счита ли се таванът за етаж в ОТИ?

Ако прочетете инструкциите на Министерството на Руската федерация за поземлената политика, строителството и жилищните и комуналните услуги, одобрени през август 1998 г., № 37, тогава по отношение на определянето на броя на етажите на къщата, таванското помещение е считан за под. Площта на помещенията на надстройката под формата на таванско помещение също се взема предвид в общата квадратура на сградата и се регистрира в ОТИ според кадастралните документи. Що се отнася до кадастралния паспорт, той също съдържа информация за броя на етажите на къщата.

Счита ли се таванът за втори етаж при регистрация на селска къща?

По отношение на селските къщи изчисляването на броя на етажите е подобно. Що се отнася до изчисляването на площта на помещенията под покрива, тя се включва в общата сума, ако се отоплява и е подходяща за целогодишно ползване. Законите често се изменят и инструкциите се коригират, така че при регистрация на недвижим имот е препоръчително да потърсите компетентен правен съвет от адвокат, който е запознат с този въпрос.

Правилната правна и техническа регистрация на всяка сграда спестява собствениците от ненужни проблеми и проблеми в бъдеще. Ето защо, за да ги избегнете, е необходимо да получите проект и разрешителни за строеж или реконструкция на къща. Това важи особено за подреждането на таванско помещение в съществуваща къща, тъй като техническият паспорт не включва наличието на таванско помещение. Без получаване на разрешителни таванското помещение може да се счита за неразрешено разширение.

Как таванското помещение се различава от втория етаж?

Традиционният втори етаж се състои от прави вертикални стенни конструкции и има успоредни равнини на пода и тавана.

Дизайнерските характеристики на тавана са тясно свързани с цялостната структура на къщата и зависят от помещенията, разположени отдолу, и са свързани с тях чрез инженерни комуникации. Дизайнът на таванското помещение обаче може да се различава в опциите за оформление: може да заема площ, съответстваща на цялата квадратура на къщата, да се побира само на определена част от нея или да има мецанин. Всяка опция за решение за планиране е интересна по свой начин от архитектурна гледна точка, но има правило: таванското помещение трябва да се побере в границите, разположени под основните стени на сградата.

Ако сравним обикновен етаж с тавански етаж, разликите ще бъдат в следните точки.

1. Помещенията в пълния етаж са с директен достъп външни стении цяла височина по цялата площ. В тавана височината на помещението може да се различава в различни точки и зависи от конфигурацията на покрива.
2. Квадратурата на първи и втори етаж в традиционен втори етаж е еднаква. Таванската площ е по-малка квадратни метраотколкото подлежащите помещения поради скосовете на ограждащите конструкции.
3. Натоварването на къща с таванско помещение върху основата е по-малко от това на двуетажна сграда.
4. Оформлението на стаята в таванския етаж има някои ограничения поради наличието на слепи зони, където покривът се среща със стените. На цял етаж има пълна свобода за избор на решения за планиране.
5. Благодарение на монтирането на наклонени прозорци на тавана се постига отлична осветеност. В стаите на редовното второ ниво нивото на осветеност зависи от броя на отворите на прозорците и тяхното местоположение.

Разликата между тавана и втория етаж е, че обемът на въздуха в помещенията под наклонените стени е по-малък. Външният вид на сградите също варира значително. Двуетажни къщи, като правило, те изглеждат по-солидни, а с таванско ниво са по-компактни.

Всеки предприемач се ръководи от определени критерии при избора на бъдещ дом, като въпросите за броя на етажите и площта играят важна роля. В този случай трябва да вземете предвид не само красотата, комфорта и разходите за строителство, но и бъдещите разходи за поддръжка и експлоатация на къщата. И в този случай сградите с таванско помещение ще бъдат по-изгоден вариант по отношение на данъчното облагане. Юристи обясняват, че таванската площ се взема предвид за данъчни цели само ако височината на тавана в най-малката точка от пода до тавана е най-малко 2 метра.

Апартаментите на последните етажи не са особено популярни, тъй като жителите на такива апартаменти често трябва сами да решават проблемите с течовете на покрива. Въпреки това, местоположението на апартаментите в някои случаи предоставя уникална възможност за разширяване на жилищното пространство и превръщане на стандартен апартамент в двуетажен. Това може да стане чрез свързване на част от таванското пространство, разположено точно над апартамента, а експертите на портала на уебсайта ще ви кажат в тази статия колко реалистично е да се приложи такъв план и как да го постигнете.

Цели и задачи

Таванските помещения са задължителен елемент от дизайна на многоетажна сграда, но в по-голямата си част тези помещения не се използват по никакъв начин. Апартаментите на последния етаж на къща с скатен покрив са най-подходящи за добавяне на част от тавана, тъй като височината на тавана позволява да се създадат там условията, необходими за комфортен живот. Най-често има техническа възможност за свързване на част от тавана, тъй като целта на тавана предполага възможността за периодично присъствие на хора там (за извършване на поддръжка на преминаващи комуникации и др.). Тоест, носещата равнина на таванския етаж е в състояние да издържи натоварвания, сравними с натоварванията, възникващи по време на експлоатацията на жилищни помещения.

Правни въпроси

Не можете обаче да живеете на тавана, тъй като от гледна точка на закона таванското помещение не е жилищно помещение. Следователно, за да може таванското помещение да придобие статут на жилищно помещение, то трябва да бъде правилно оборудвано, превръщайки го в тавански етаж, чието използване като жилищно помещение вече няма да има претенции. Но таванското пространство не е „ничие“, следователно, за да може собственикът на апартамента на последния етаж да извърши каквато и да е работа, след което да добави част от таванската площ към площта на собствения си апартамент и да използва тази област е необходимо да се формализират правата на собственост. Освен това е необходимо също така да се легитимират направените промени, в противен случай представители на регулаторните органи могат да задължат „да върнат всичко както беше“ и също така да наложат глоба.

Право на разпореждане с таванско помещение

Така че, за да използвате таванската площ, първо трябва да получите правото да се разпореждате с тази площ, тоест правата трябва да бъдат прехвърлени от настоящия собственик. Таванското пространство (в повечето случаи) е част от общата собственост на жителите на жилищна сграда, като всяка стая в къщата (мазе, детска стая, стая за портиер, други помещения за битови нужди), които не са частна собственост на някого. . Следователно, за да прикачите таванско помещение, се нуждаете от разрешение от общото събрание на собствениците. Получаването на такова съгласие няма да е лесно, но е възможно.

План за действие

Приблизителен план за действие за някой от последния етаж, който иска да добави част от таванското помещение, ще изглежда така:

1. Получаване на потвърждение относно техническата възможност за реконструкция на таванското помещение и по-нататъшното му използване като жилищно пространство;

2. Регистрирайте правата на собственост върху част от таванското пространство, като съгласувате с жителите на къщата;

3. Получаване на разрешение за извършване на работа за реконструкция на тавана;

4. Извършване на реконструкция;

5. Получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация на таванското помещение;

6. Официално регистрирайте полученото жилищно пространство.

Експертиза

Преди да влезете в преговори със съседите (което е едно от най сложни частипроект), е необходимо да се получат отговори на следните въпроси:

• Възможно ли е таванското помещение да се превърне в подходящо за живеене подпокривно помещение и няма ли при преустройството да се наруши целостта на сградата или на някои нейни елементи?
• Ще бъде ли възможно да се получи разрешение за извършване на работа от регулаторните органи (и съответно впоследствие да се регистрират помещенията като жилищно пространство).

Отговор на тези въпроси може да даде официално заключение, което се издава въз основа на експертиза. За да извършите проверка, свържете се с държавните регулаторни органи (първата инстанция ще бъде градската архитектурна инспекция). Официално заключение от държавна агенция ще бъде достатъчно основание за получаване на разрешение за реконструкция на таванското пространство.

Суми за финансиране

Допълнителен резултат от проверката ще бъде разбирането на размера на парите, които ще трябва да бъдат изразходвани директно за строителство и довършителни работи, както и за решаване на организационни въпроси, които ще бъдат описани по-долу. С други думи, ще стане ясно дали „играта си струва свещта“; в някои случаи може да се окаже, че е по-лесно и по-евтино да закупите по-просторен апартамент, отколкото да добавите таванско помещение. Ако обаче говорим за апартамент в мегаполис, почти можем да кажем, че добавянето на част от таванското пространство е по-изгодно, отколкото замяната на апартамент за по-просторен (да не говорим за апартамент на две нива).

Права на собственост

Таванското пространство принадлежи на всички жители на къщата, така че е необходимо тяхното съгласие част от общата площ да се използва от собственика на един апартамент. Единственият начин да се получи колективно решение е да се проведе събрание на собствениците, които по закон могат да дадат съгласието си за следните действия:

• Реконструкция на таванско пространство с намаляване на дела на общата собственост. С други думи, жителите се съгласяват да прехвърлят собствеността върху част от тавана на собственика на един от апартаментите; за вземане на такова решение е необходимо единодушно одобрение на колективното събрание;
• Извършване на реконструкция без намаляване на дела на общата собственост. В този случай част от таванското помещение може да бъде прехвърлено на дългосрочен наем или за безплатно ползване. Тоест полезните квадратни метри остават собственост на колектива от жители, но собственикът на апартамента може да използва таванското помещение под наем. За това не е необходимо единодушно одобрение, достатъчно е две трети от екипа да гласуват за това решение.

Получаването на съгласието на мнозинството жители и още повече единодушното решение на екипа е доста трудно. Пълната липса на интерес някой да разшири жилищното си пространство не е благоприятна за вземане на положително решение, така че е необходима известна мотивация. Такава мотивация може да бъде извършването на ремонт в къщата за сметка на този, който претендира за таванско помещение, организиране на паркинг за жителите на къщата, детска площадка и други опции.

Вземането на решение обаче не е достатъчно за използване на квадратните метри от таванското пространство, решението трябва да бъде документирано. Тоест, ако таванското помещение се прехвърля под наем, е необходимо да се състави и подпише договор за наем, но ако таванското пространство стане собственост на собственика на апартамента (под този таван), тогава процедурата за регистрация е малко по-различна . Вече въз основа на съответния документ можете да предприемете всякакви действия по отношение на таванското пространство - да получите разрешение за неговата реконструкция (реконструкция), да извършите строителни работи и всъщност да управлявате района.

Получаване на разрешение за реконструкция

Основата за получаване на разрешение от собственик на апартамент за реконструкция на таванско помещение е, от една страна, решение за реконструкция, взето от група жители, а от друга страна, документ за собственост - договор за наем (споразумение за безплатно прехвърляне използване).

В случай, че говорим за прехвърляне на таванското пространство в собственост, тогава разрешение за реконструкция се получава от група жители, от чието име впоследствие се извършва цялата работа, до получаването на документи за пускане на таванското пространство в експлоатация . След това помещенията се прехвърлят на собственика на апартамента съгласно договора за покупко-продажба (плащането може да включва всички строителни и ремонтни дейности, извършени от новия собственик на тавана и др.). Тази процедура донякъде усложнява задачата, тъй като се появява допълнителна връзка, лице, което от името на групата собственици ще контролира всички действия на кандидата за тавана. Освен това този представител също трябва да се интересува от извършването на работата, което от своя страна е изпълнено с допълнителни разходи.

Преди да получите разрешение за преустройство на таванско помещение в мансарден етаж, трябва да подготвите проект. Проектът се изготвя в публични или частни проектантски организации, документът трябва да отговаря напълно на строителните норми и правила и трябва да бъде съгласуван с редица органи (пожарна инспекция, Министерство на извънредните ситуации, санитарна и епидемиологична станция и др.).

Разрешението се издава от държавна агенция (Градско-градоустройствен отдел), като е необходимо да се представят съответно заявление, съгласуван проект и документи за собственост.

Една от възможностите за развитие на събитията обаче е преминаването към строителни работи без получаване на разрешение, с очакването впоследствие да се легализира всичко чрез съда. Този вариант обаче е доста рискован и е изпълнен не само с невъзможност за изготвяне на документи, но и с опасност от нарушаване на целостта на сградата, което може да доведе до наказателно преследване.

Извършване на работа и въвеждане в експлоатация

Имайки в ръка документи, потвърждаващи правото за извършване на реконструкция, собственикът на бъдещия тавански етаж може да започне работа. Всички строителни работи трябва да се извършват в строго съответствие с одобрения проект, тъй като след приключване на работата е необходимо да се получи документ, потвърждаващ пускането в експлоатация на таванския етаж. Този документ се издава въз основа на удостоверение за приемане на работа, което се подписва от представители на жилищната инспекция след проверка и при липса на нарушения на нормите и правилата (както и отклонения от проекта, въз основа на който е разрешено за преустройство е издаден).

Изготвяне на документи за недвижими имоти

Това е последният етап, завършващ целия комплекс от мерки за свързване на таванското пространство с площта на апартамента. Ако таванското помещение е взето в собственост, е необходимо да се направят промени в документите за апартамента, тъй като броят на квадратните метри е променен, както и конфигурацията на апартамента. В случай, че таванското помещение е прието под наем, е необходимо да се запишат промени в плана на къщата (въз основа на резултатите от реконструкцията). Органите, които трябва да участват на този етап, са BTI и Rosreestr, а следните документи са основание за промяна на техническата документация и пререгистрация:

• Споразумение, потвърждаващо правата на собственост;
• Разрешение за извършване на реконструкция;
• Разрешение за въвеждане в експлоатация на обекта за реконструкция;
• Проектна документация.

Заключение

Относно въпроси, свързани с добавянето на таванско помещение, експертите на портала на уебсайта добавят, че успоредно с извършването на предварителен преглед би било полезно да се установи дали преди това е подадено заявление за намерение за преустройство на таванското пространство . Ако е подадено такова заявление, подробното проучване на въпроса ще помогне да се спестят пари още на етапа на планиране.

Освен това, по време на проучването на въпроса, таванското помещение може вече да е в нечия частна собственост или по други причини да не е колективна собственост на жителите на жилищна сграда. Когато избирате между публични и частни проектантски организации, най-добре е да изберете компания, която е препоръчана от представители на държавната агенция, която ще издаде разрешение за реконструкция на тавана. С други думи, може да е много разумно решение да се ангажира посредническа организация (или физическо лице), което професионално се занимава с разрешаването на подобни проблеми.

Самият аз не мога да разбера градоустройствения кодекс за индивидуално жилищно строителство и писмото на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация от 20 март 2013 г. № OG-D 23-1426 не го изясни. Инженерът по кадастъра каза, че МОЖЕ ДА не успея да получа удостоверение за собственост на жилищна сграда, тъй като броят на етажите е 4 (четири) Къща за 1 семейство в селски район (близо до Ростов на Дон) 10 м с 10м. По план: приземен етаж - горната част на приземния етаж таванът се издига на 1,7 метра над нивото на приземния етаж - и 2 (два) надземни етажа Фактически: надстроен е тавански етаж. В моя случай приземния етаж (в него има 3 стаи - котелно, склад и трето помещение без предназначение) за ЕТАЖ ли се приема? Ами ако отговорът е ДА? Сега всички сме без регистрация, тъй като единственият ни апартамент беше продаден за завършване на строителството. Моля, кажете ми какво да правя?

ПИСМО
от 20.03.2013 г. No ОГ-Д23-1426
За определяне на броя на етажите и етажността и критериите за класифициране на сградите като индивидуални проекти за жилищно строителство

МИНИСТЕРСТВО НА ИКОНОМИЧЕСКОТО РАЗВИТИЕ НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ

От 20.03.2013 г. No OG-D23-1426

Отделът за недвижими имоти на Министерството на икономическото развитие на Русия (наричан по-нататък отделът за недвижими имоти) разгледа жалбите от 12 февруари 2013 г. и докладва.

В съответствие с Правилника на Министерството на икономическото развитие Руска федерация, одобрен с постановление на правителството на Руската федерация от 5 юни 2008 г. № 437, Министерството на икономическото развитие на Русия не е натоварено с правомощията да разяснява законодателството на Руската федерация, както и практиката на неговото прилагане .

В същото време считаме, че е възможно да се отбележи следното по отношение на поставените в жалбата въпроси.

1. При въвеждане в подраздел I на Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него (наричан по-нататък Единния държавен регистър на недвижимите имоти) информация за броя на етажите на сграда или конструкция при извършване на държавна регистрация на правата.

Въз основа на разпоредбите на параграф 1.2 от част 1 на член 20 от Федералния закон от 21 юли 1997 г. № 122-FZ „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ (наричан по-долу Закон за регистрацията) , параграф 23 от Правилата за поддържане на Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него, одобрен с Постановление на правителството на Руската федерация от 18 февруари 1998 г. № 219, подраздел I на Единния държавен регистър съдържа кратко описание на обекта на недвижими имоти въз основа на документи, заверени от организацията (органа) за регистриране на обекти на недвижими имоти на територията на района на регистрация. Вписванията в подраздел I на Единния държавен регистър могат да се извършват въз основа на други документи в случаите, установени от Закона за регистрацията.

По този начин информацията за собствеността в подраздел I на Единния държавен регистър се вписва въз основа на информацията, съдържаща се в държавния кадастър на недвижимите имоти.

Горната информация за броя на етажите на сграда или постройка се вписва в държавния кадастър на недвижимите имоти, когато такива сгради или постройки са регистрирани в държавния кадастрален регистър въз основа на технически план, изготвен от кадастрален инженер.

Съгласно параграф 42 от Изискванията за изготвяне на технически план на сграда, одобрени със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 1 септември 2010 г. № 403 (наричани по-долу Изискванията), в съответните редове в колона „3“ от таблицата „Характеристики на сградата“ на техническия план на сградата въз основа на документите, посочени в параграф 12 от Изискванията, се въвежда информация за броя на етажите на сградата (включително под земята). Ако в сградата няма подземни етажи, знакът "-" (тире) се поставя на съответния ред.

Подобни изисквания се съдържат в Изискванията за изготвяне на технически план за конструкция, одобрени със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 23 ноември 2011 г. № 693.

2. За определяне на етажност и етажност.

В съответствие с параграф 19 от част 2 на член 7 от Федералния закон от 24 юли 2007 г. № 221-FZ „За държавния кадастър на недвижимите имоти“ (наричан по-нататък Законът за кадастъра), информация за броя на етажите ( брой етажи), включително подземни, също се вписват в етажите на държавния кадастър на недвижимите имоти, ако имотът е сграда или постройка (ако сградата или постройката има брой етажи).

Съгласно Инструкциите за отчитане на жилищния фонд в Руската федерация, одобрени със заповед на Министерството на поземлената политика, строителството и жилищно-комуналните услуги на Руската федерация от 4 август 1998 г. № 37 (наричани по-долу Инструкции ), етажите на жилищните сгради включват:

Тавански етаж (таванско помещение) - етаж в подпокривното пространство, чиято фасада е изцяло или частично оформена от повърхността (повърхностите) на скатен или наклонен покрив, докато линията на пресичане на равнината на покрива и фасадата трябва да бъде на височина не повече от 1,5 m от нивото на пода на таванския етаж;

Надземен етаж - етаж, на който нивото на пода на помещенията не е по-ниско от плановото ниво на земята;

Сутеренен етаж - етаж, където нивото на пода на помещенията е под нивото на планиране на земята с повече от половината от височината на помещението;

Технически етаж – етаж за разполагане инженерно оборудванеи полагане на комуникации; може да се намира в долната част ( техническо подземие), горна (технически таван) или в средните части на сградата;

Сутеренен етаж - етаж, където нивото на пода на помещенията е под нивото на планиране на земята на височина не повече от половината от височината на помещенията.

Също така, според Инструкциите, броят на етажите на жилищната сграда трябва да се определя от броя на надземните етажи. При определяне на броя на етажите броят на надземните етажи включва сутеренните етажи, ако последният етаж на сутеренния етаж се издига над нивото на плановото партерно ниво с най-малко 2 м. Първият надземен етаж се счита за етаж, чийто под не е по-нисък от нивото на терена за планиране.

Действащото законодателство не съдържа дефиниция на понятието "подземен етаж". В същото време, според Министерството на недвижимите имоти, всички етажи на сградата и конструкциите, които не са свързани с надземните етажи, са подземни етажи (сутерен, приземен етаж, ако горната част на пода е разположена над средното ниво ниво на планиране на земята по-малко от 2 m).

В съответствие със SNiP 2.08.02-89* „Обществени сгради и съоръжения“, при определяне на броя на етажите на сградата всички надземни етажи се включват в броя на етажите, включително техническия етаж, тавана, а също и сутеренен етаж, ако горната част на тавана му е над средното ниво на планиране на земята с най-малко 2 м. Подземието за вентилация под сгради, предназначени за строителство върху вечно замръзнали почви, независимо от височината му, не е включено в броя на над- приземни етажи. Техническият етаж, разположен над горния етаж, не се взема предвид при определяне на броя на етажите на сградата.

Приложения B и C към SNiP 31.01.2003 г. „Жилищни многофамилни сгради“ предоставят дефиниции на етажи и правила за определяне на броя на етажите на сградата. При определяне на етажността на сградата броят на надземните етажи включва всички надземни етажи, включително техническия етаж, таванското помещение, както и сутеренния етаж, ако горната част на неговия етаж е най-малко 2 m над средно ниво на планиране на земята , Подземието под сградата, независимо от нейната височина, както и междуетажно пространство с височина под 1,8 m не се включват в броя на надземните етажи.

По този начин под броя на етажите трябва да се разбира броят на надземните етажи, включително техническия етаж, тавана, както и сутеренния етаж, ако горната част на неговия етаж е най-малко 2 m над средното ниво на планиране на земята. .

Терминът „брой етажи“ е залегнал в член 49 от Градоустройствения кодекс на Руската федерация като критерий при определяне на необходимостта от държавна експертиза на проектната документация и не може да бъде заменен с термина „брой етажи“.

По този начин под броя на етажите трябва да се разбира броят на всички етажи, включително подземни, сутеренни, сутеренни, надземни, технически, тавански.

В същото време ви информираме, че Министерството на икономическото развитие на Русия в момента работи върху проекта на федерален закон № 54480-6 „За изменение на някои законодателни актове на Руската федерация по отношение на държавната регистрация на права и държавната кадастрална регистрация обекти на недвижими имоти”, приет от Държавната дума на Руската федерация на първо четене на 11 декември 2012 г., в съответствие с който изключването на информация за броя на етажите от информацията на държавния кадастър на недвижимите имоти, предвидена от разпоредбите на параграф 19 от част 2 на член 7 от Закона за кадастъра е предвидено.

3. Относно критериите за класифициране на сградите като проекти за индивидуално жилищно строителство.

Съгласно част 2 от член 16 от Жилищния кодекс на Руската федерация, жилищна сграда се признава като индивидуално определена сграда, която се състои от стаи, както и помещения за спомагателно ползване, предназначени за задоволяване на битови и други нужди на гражданите, свързани с тях. до тяхното местоживеене в такава сграда.

Въз основа на разпоредбите на част 3 от член 48 от Градоустройствения кодекс на Руската федерация, проектите за индивидуално жилищно строителство са самостоятелни жилищни сгради с не повече от три етажа, предназначени за едно семейство, за които не се изисква подготовка на проектна документация по време на строителство, реконструкция или основен ремонт.

В съответствие с параграф 6 от Наредбите за признаване на помещения като жилищни помещения, жилищни помещения, неподходящи за обитаване, и жилищна сграда като опасни и подлежащи на разрушаване или реконструкция, одобрени с Указ на правителството на Руската федерация от 28 януари 2006 г. №. 47, жилищен блоксе признава като комбинация от два или повече апартамента със самостоятелни изходи или към прилежащ поземлен имот жилищна сграда, или в общи части в такава къща.

По този начин самостоятелните жилищни сгради с повече от три етажа (при изчисляване на броя на етажите се включват всички етажи в сградата) не принадлежат към проекти за индивидуално жилищно строителство.